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長效機制新思路,市場分化新格局 ——2020年房地產政策和市場展望

來源:皇柏集團 發布時間:2019-12-31 11:53:10 瀏覽次數:209

  2019年1-11月全國商品房銷售面積14.9億平,同比小幅增長0.2%,房地產市場總體保持平穩運行,基本實現了“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。當前市場平穩格局來之不易,對于明年房地產政策怎么看?房地產市場怎么走?我們對2020年房地產政策和銷售進行展望。

  摘要

  ·  2019年中央經濟工作會議強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展”。房地產政策新思路愈加清晰。

  一是全面落實長效管理調控機制穩定房地產市場,因城施策調控長期實施,為住房制度改革創造平穩的行業環境。二是推進住房制度改革,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,使住房制度建設專注解決居民住房問題,從根本上解決當前我國住房市場面臨的困境;同時鑄牢房地產和實體經濟的防火墻,“引導資金投向供需共同受益、具有乘數效應的先進制造、民生建設、基礎設施短板等領域”。

  ·2020年是長效管理調控機制全面落實的一年。“穩地價、穩房價、穩預期”仍是政策核心目標,靈活性體現在各地堅持“房住不炒”基礎上,根據房地產市場的不同情況因城施策。

  過去3年,“穩”主要是防范房價地價大幅上升。當前全國房地產市場總體平穩,但部分地區市場下行壓力較大,2020年的“穩”將主要是防止市場大幅下行,避免對經濟增長和地方財政收入造成沖擊。一是穩增長需要房地產平穩運行;我們測算,2018年房地產及上下游行業增加值占GDP23.1%,對GDP增長貢獻率高達29.4%。二是穩財政需要房地產稅收和土地出讓收入穩定。2018年,地方本級財政收入中土地出讓金和房地產相關稅收分別為6.5、2.5萬億,總計占比高達52.6%。

  以因城施策為核心的長效管理調控機制進入全面落實階段,中央和地方的互動關系更明晰。中央在長效管理調控機制下不再是調控主體,主要通過完善市場監測預警和考核評價機制,加強對地方政府的目標管理。地方將有更大的決策主動權和更豐富的工具箱,政策精準性、針對性和靈活性進一步提升。

  在保持市場穩定的前提下,地方可從三個層次對政策進行適度調整。一是適當修正前期收得過緊、當下不合時宜的應急性調控措施。二是出臺人才新政等支持新市民居住性需求的政策。三是針對本地居民自住需求,出臺公積金貸款和商業個貸調整、稅費減免等支持政策。

  ·    2020年全國商品房銷售總量平穩回落、區域分化加大

  預計2020年全國商品房銷售面積同比-4.3%;銷售金額同比0.3%。三個因素決定銷售面積減少。第一,在“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的政策基調下,房價上漲預期下降,市場觀望情緒上升。第二,今年以來棚改貨幣化安置減少,2019年前11月棚改開工315萬套,僅為2018年的51%。由于從棚改貨幣補償到購房存在時滯,預計棚改退潮對銷售的影響將在2020年集中顯現。第三,隨著房地產長效管理調控機制全面落實,投資需求退潮,銷售回歸居民自住需求中樞;我們測算,全國住房自住需求從2019年開始平穩回落,2020年同比減少4.9%。同時,仍有兩個因素支撐銷售面積不會大幅下滑。一是因城施策下,將有更多房價平穩、經濟增長和財政壓力較大的城市適度調整調控政策;二是為加速回籠資金,疊加市場降溫預期,房企將繼續加大力度推盤和促銷。銷售金額維持平穩,但增速回落,主要因為銷售量小幅減少,疊加房企折扣促銷、市場平穩回落下平均售價增速進一步趨穩。

  分城市看,區域分化加大。一二線城市較為平穩,銷售面積和銷售金額均維持正增長;三四線城市銷售面積和金額小幅負增長。

  一線城市銷售面積占比3.4%、同增9.5%;銷售金額占比12.9%、同增20.7%。銷售面積小幅增長,主要受益于前期基數低、限價等部分過度嚴厲的政策調整、市場企穩下剛需入場支撐改善需求住房置換、限競房持續入市等。銷售金額增長,但增速放緩,主要因為保障房限競房拉低成交均價、部分房企折扣促銷。

  二線城市銷售面積占比33.2%、同增1.1%;銷售金額占比41.3%、同增2.3%。銷售面積小幅增長,主要受益于持續吸引人口流入、戶籍制度改革和人才新政幫助新市民置業、部分城市政策調整、低庫存下房企加大力度補庫存并折扣促銷的效果較好等;但受市場預期平穩、前期獲利二手房入市、新房二手房價格倒掛減少影響,升幅有限。銷售金額增長,但增速回落,主要在于弱二線市場降溫,疊加房企折扣促銷下銷售均價增速回落。

  三四線城市銷售面積占比63.4%、同減7.5%;銷售金額占比48.8%、同減5.7%。銷售面積下降,主要在于2019創歷史新高、棚改貨幣化安置大幅減少影響顯現、需求短期內集中釋放后疲軟、市場降溫向低能級城市持續傳導;但受益于房企折扣促銷、更多城市調整調控,銷售不會斷崖式下跌。銷售金額下降,主要由于銷售面積回落、熱銷城市進一步減少以及房企折扣促銷下銷售均價增速下降。

  風險提示:政策推動不及預期、房地產市場超預期回落。

  目錄

  1     2020年政策展望:“三穩”基調下的因城施策修正調控

  1.1   長效管理調控機制穩定市場,住房制度改革穩步推進

  1.2   新形勢下維護“三穩”,全面落實因城施策

  1.2.1       市場降溫、經濟增長和地方財政壓力下的“三穩”

  1.2.2       中央加強考核,地方因城施策權限加大

  2     2020年銷售展望:總量平穩回落,區域分化加大

  2.1   總量穩中有降:銷量筑頂回落,銷售金額保持平穩

  2.2   區域分化加大:一二線小幅增長,三四線小幅回落

  正文

  1 2020年政策展望:“三穩”基調下的因城施策修正調控

  1.1  長效管理調控機制穩定市場,住房制度改革穩步推進

  2019年中央經濟工作會議再次強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展”。當前中央新的房地產政策思路愈加清晰。

  第一,以長效管理調控機制來穩定房地產市場、避免大起大落,為住房制度改革創造穩定的行業環境。

  第二,推進住房制度改革,讓住房制度從承擔的部分宏觀調控職能中逐步解放出來,回歸解決居民住房問題,從根本上解決當前我國房地產的問題和面臨的困境。

  1.2 新形勢下維護“三穩”,全面落實因城施策

  2020年是長效管理調控機制全面落實的一年。“穩地價、穩房價、穩預期”仍是政策核心目標,靈活性體現在各地堅持“房住不炒”基礎上,根據房地產市場的不同情況,地方因城施策。

  一是在堅持“房住不炒”基礎上,繼續堅持穩地價、穩房價、穩預期的目標。過去3年的“穩”主要是防范房價地價大幅上升。當前市場平穩,但部分地區下行壓力較大,2020年的“穩”將主要是防止市場大幅下行,避免對經濟增長和地方財政收入造成沖擊。

  二是全面落實以因城施策為核心的長效管理調控機制,進一步理清中央和地方的互動關系。中央不再是調控主體,主要通過完善市場監測預警和考核評價機制,加強對地方政府的目標管理。地方將有更大的決策主動權和更豐富的工具箱,政策精準性、針對性和靈活性進一步提升。

  1.2.1 市場降溫、經濟增長和地方財政壓力下的“三穩”

  過去的“穩”主要是平抑房價上漲預期,防止房價地價快速上升,但2020的“穩”主要是防止房地產市場大幅回落對經濟增長和地方財政造成沖擊。主要在于:

  第一,當前房地產市場已實現“三穩”目標,部分城市市場下行壓力加大。土地市場熱度明顯回落,1-11月百城土地成交面積5.4億平,同比下降5.4%;土地流拍率在10月一度攀升至25.1%,為2014年以來歷史最高點。房價漲幅趨于平穩,1-11月全國商品房成交均價同比上漲7.1%,增速較去年同期回落3.5個百分點;多地二手房價出現下降,70城中二手房價下跌城市數量已增至17個,為2016年930以來峰值。居民普遍預期穩定,央行2019年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示,對下一季房價,50.3%的居民預期“基本不變”,9.8%預期“下降”,10.6%“看不準”,僅29.3%預期“上漲”。

  第二,2020年經濟增長具有壓力,仍需房地產發揮穩增長功能。我們測算,要實現2020年“兩個翻一番”目標,即使2019年四季度GDP增速維持6%,2020年GDP增速也不能低于6.1%。當前貿易摩擦存在不確定因素、國內供給側改革進入攻堅期。一方面要靠改革的辦法來釋放增長潛力,另一方面也需要保持房地產等支柱性產業平穩健康發展。我們測算,2018年房地產及上下游行業增加值占GDP23.1%,對GDP增長貢獻率高達29.4%;2018年6.6%的GDP增長中有1.9個百分點由房地產產業鏈貢獻,而房地產開發投資和居民住房消費分別對GDP增長貢獻0.4和0.6個百分點。

  第三,2020年地方財政壓力較大,短期內仍需房地產貢獻財政收入。減稅降費、加大基建投資、土地市場降溫及經濟增速回落壓力下,2020年地方財政壓力較大。雖然通過提高赤字率、專項債可做資本金、增加國有資本經營收入和國有資源有償使用收入等非稅收入等方式,可緩解部分地方財政壓力;但仍需要房地產貢獻財政收入。2018年,地方本級一般公共預算收入9.8萬億、本級政府性基金收入7.1萬億、本級資本經營收入0.2萬億,總計17.1萬億;房地產5項專項稅1.8萬億、房地產行業其他6項主要稅收對地方財政貢獻估計0.7萬億、土地出讓金收入6.5萬億,總計9萬億;房地產貢獻的相關稅費和土地出讓金占地方本級三本賬(一般公共預算、政府性基金、資本經營)收入的比例高達52.6%。2019年前三季度,已有7個省市財政收入增速負增長;若房地產市場再繼續降溫、土地出讓收入回落,地方財政壓力將更大。

  1.2.2 中央加強考核,地方因城施策權限加大

  2020年,房地產長效管理機制從試點進入全面落實階段,中央和地方互動關系進一步明確,地方因城施策權限更大。自2015年4月中央政治局會議首次提出“建立房地產健康發展的長效機制”以來,長效機制建設穩步推進。從“加快研究”、“建立完善”、“實施試點”、再到“全面落實”。中央不再是調控主體,主要通過完善市場監測預警和考核評價機制,加強對地方政府的目標管理;地方政府承擔主體責任,擁有更大的決策主動權和更豐富的工具箱,政策精準性、針對性和靈活性進一步提升。

  2019年下半年以來已有多個城市調整政策,預計2020年將有更多城市加入調整隊列,預計可能出現三種情況。一是適當修正前期收得過緊、當下不合時宜的應急性調控措施。二是出臺人才新政等支持新市民居住性需求的政策,如武漢、西安等相繼降低落戶門檻,南通、蕪湖等給予住房補貼等。三是針對支持本地居民自住需求,出臺公積金貸款和商業個貸調整、稅費減免等支持政策。

  2  2020年銷售展望:總量平穩回落,區域分化加大

  2.1 總量穩中有降,銷量筑頂回落,銷售金額保持平穩

  2019年下半年商品房銷售面積增速企穩回升,主要原因在于供給端房企加大推盤力度并折扣促銷。從統計局數據看,商品房銷售金額增速與銷售面積增速差從2019年5月以來持續收窄。從樣本房企看,前十大房企單月銷售均價同比增速從7月起已連續5個月為負,11月降至-6.7%,降價力度明顯。此外,需求端城鎮化和住房消費升級的紅利平穩釋放、部分城市政策調整也是重要的支撐因素。

  預計2020年全國商品銷售面積回落,增速-4.3%,較2019年下降4.7個百分點;銷售金額規模保持平穩,增速0.3%,較2019年下降7.1個百分點。

  銷售量方面,三個因素決定銷售面積減少。第一,在“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的政策基調下,房價上漲預期下降,市場觀望情緒上升。第二,今年以來棚改貨幣化安置減少,2019年前11月棚改開工315萬套,僅為2018年的51%。由于從棚改貨幣補償到購房存在時滯,預計棚改退潮對銷售的負面影響將在2020年集中顯現。第三,隨著房地產長效管理調控機制全面落實,投資需求退潮,銷售回歸居民自住需求中樞;根據我們此前在報告《未來中國房地產市場空間有多大》中測算,全國住房自住需求從2019年開始平穩回落,2020年同比減少4.9%。

  仍有兩個因素支撐銷售面積不會大幅下滑。一是因城施策下,將有更多房價平穩、經濟增長和財政壓力較大的城市適度調整調控政策;二是為加速回籠資金,疊加市場降溫預期,房企將繼續加大力度推盤和促銷。

  2.2 區域分化加大:一二線小幅增長,三四線小幅回落

  分城市看,區域分化加大。

  銷售面積方面,預計2020年一線、二線和三四線商品房銷售面積占全國的比重分別為3.4%、33.2%和63.4%,同比增速為9.5%、1.9%和-7.5%。銷售金額方面,預計2020年一線、二線和三四線商品房銷售金額占全國的比重分別為12.9%、41.3%和45.8%,同比增速為12.6%、0.9%和-7.8%。

  一線城市明年銷售面積增長主要原因有四。一是限價等部分過度嚴厲的調控繼續調整,二是市場企穩下剛需入場購置二手房、支撐改善置換新房,三是從絕對值看當前銷售面積仍位于2012年以來的低位、基數低,四是保障性住房和限競房持續入市滿足中低收入人群購房需求。銷售金額維持增長但增速小幅回落,原因主要有二。一是保障性住房和限競房拉低成交均價,二是部分房企折扣促銷。

  二線城市銷售面積由小幅減少轉為小幅增加,主要原因有三。一是二線城市作為區域中心城市,受益省內低能級城市人口流入最大,戶籍制度改革和人才新政幫助新市民置業;二是當前二線城市可售庫存低,部分區域供不應求,房企加大力度補庫存并折扣促銷對銷售的促進的效果明顯;三是因城施策下,部分市場降溫顯著、經濟增長和地方財政壓力較大的城市或將適度調整政策。同時,房價預期回落下購房者心態平穩,疊加前期獲利二手房入市、新房二手房價格倒掛減少,商品房銷售面積增速升幅有限。銷售金額維持增長但增速小幅回落,主要在于市場降溫疊加房企折扣促銷導致銷售均價增速回落。

  三四線銷售面積回落,一是2019年開始棚改貨幣化安置大幅減少的沖擊滯后顯現,二是市場降溫向低能級城市持續傳導,三是三四線城市需求在2017年以來集中釋放后疲軟,四是2019年大概率三四線銷量創歷史新高、基數高。同時,三四線城市銷售不會斷崖式下跌,供需兩端均有支撐因素,供給端將繼續受益于房企折扣促銷、需求端則受益于更多城市調整政策。銷售金額小幅減少,主要由于銷售面積回落、熱銷城市進一步減少,以及折扣促銷下銷售均價增速下降。

  “房地產周期”系列研究:

  70、房地產稅的最佳出臺時機和預期影響——房產稅系列之三,2019年11月20日;

  69、什么是房企資產負債率的合理水平?——行業對比和國際視角,2019年11月14日;

  68、中國房地產:問題、難題與建議—“激蕩二十年”系列三,2019年10月24日;

  67、客觀評價房地產的歷史貢獻—“激蕩二十年”系列二,2019年10月23日;

  66、中國住房制度改革的歷史功過—“激蕩二十年”系列一,2019年10月22日;

  65、未來中國房地產市場空間有多大,2019年10月11日;

  64、如何識別房企風險?—透析房企財務指標背后的秘密,2019年09月25日;

  63、房產稅的改革歷程和實踐效果——房產稅系列之二,2019年09月17日;

  62、房地產稅征收的國際經驗,2019年09月05日;

  61、香港高房價困境是如何形成的?,2019年08月19日;

  60、發達國家如何監管住房租賃市場?,2019年08月13日;

  59、告別短期刺激,房地產融資向何處去,2019年07月31日;

  58、中國房地產市場:運行狀況、政策周期與風險評估,2019年07月18日;

  57、全面回顧中國住房制度:成就、反思和改革,2019年07月12日;

  56、國際宜居大都市和美麗鄉村如何建成?英國經驗,2019年06月28日;

  55、控制供地+貨幣超發=高房價——英國住房制度啟示錄,2019年06月27日;

  54、房地產投資拐點已現,2019年06月14日;

  53、中國房地產企業的三種未來,2019年06月12日;

  52、中國房企未來發展之路:新加坡REITs模式經驗,2019年06月11日;

  51、中國房企未來發展之路:美國專業化金融化模式經驗,2019年06月10日;

  50、香港龍頭房企如何玩轉房地產?,2019年06月04日;

  49、錢流進房地產了嗎?,2019年05月06日;

  48、日本住房制度啟示錄,2019年04月09日;

  47、日本房地產市場大起大落的終極邏輯,2019年04月02日;

  46、發達經濟體房地產稅怎么收?,2019年03月18日;

  45、房地產稅能否替代土地出讓收入? ,2019年03月11日;

  44、美國60年房地產大牛市如何終結?,2019年03月08日;

  43、美國如何造就60年房地產大牛市?,2019年03月07日;

  42、當前房地產市場是否實現平穩健康發展?,2019年02月19日;

  41、傳統周期延續,還是長效機制破局?——2019年房地產市場展望,2018年12月26日;

  40、高房價之困 ——香港住房制度反思,2018年11月07日;

  39、新加坡如何實現“居者有其屋”——新加坡住房制度啟示錄,2018年09月20日;

  38、中國人口大流動:3000個縣全景呈現,2018年09月17日;

  37、全球房價大趨勢,2018年08月23日;

  36、全面解碼德國房價長期穩定之謎——德國住房制度啟示錄,2018年08月20日;

  35、當前房地產融資渠道和形勢,2018年08月13日;

  34、貨幣超發與資產價格:中國,2018年08月02日;

  33、貨幣超發與資產價格:國際經驗,2018年08月01日;

  32、棚改貨幣化即將落幕:去庫存任務完成,深刻改變三四線房地產,2018年07月20日;

  31、中國人口大遷移,2018年07月10日;

  30、房地產政策分析框架:工具、效果與反思,2018年06月19日;

  29、房地產調控的城市遷移與博弈,2018年06月13日;

  28、本輪房地產調控的回顧、反思和展望 (2014-2018),2018年06月11日;

  27、城市“搶人大戰”:高質量發展、大都市圈戰略和土地財政,2018年06月07日;

  26、粵港澳大灣區:引領新一輪開放創新,打造國際一流灣區和世界級城市群,2018年06月06日;

  25、住房租賃融資:渠道與風險,2018年04月08日;

  24、《房地產周期》導論,2017年09月19日;

  23、從春秋到戰國:房地產進入強者恒強的王者時代,2017年07月19日;

  22、粵港澳大灣區:打造國際一流灣區和世界級城市群,2017年06月20日;

  21、新首都 新北京,2017年05月16日;

  20、從國內外新城建設經驗教訓展望雄安新區未來(國內篇),2017年04月23日;

  19、從國內外新城建設經驗教訓展望雄安新區未來(國際篇),2017年04月23日;

  18、雄安新區:大手筆打造新增長極和世界級城市群,2017年04月07日;

  17、三四線城市地產銷量火爆:去庫存和擠出效應,2017年03月13日;

  16、房地產調控二十年:回顧、反思與抉擇,2017年03月08日;

轉載:互聯網

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