海南皇柏实业集团官网 服务热线:0898-3228-6322

长效机制新思路,市场分化新格局 ——2020年房地产政策和市场展瞧

来源:皇柏集团 发布时间:2019-12-31 11:53:10 浏览次数:73

  2019年1-11月全国商品房销售面积14.9亿平,同比小幅增长0.2%,房地产市场总体保持平稳运行,基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。当前市场平稳格局来之不易,对于明年房地产政策怎么瞧?房地产市场怎么走?我们对2020年房地产政策和销售进行展瞧。

  摘要

  ·  2019年中心经济工作会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效治理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”。房地产政策新思路愈加清楚。

  一是全面落实长效治理调控机制稳定房地产市场,因城施策调控长期实施,为住房制度改革创造平稳的行业环境。二是推进住房制度改革,不将房地产作为短期刺激经济的手段,使住房制度建设专注解决居民住房问题,从根本上解决当前我国住房市场面临的困境;同时铸牢房地产和实体经济的防火墙,“引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域”。

  ·2020年是长效治理调控机制全面落实的一年。“稳地价、稳房价、稳预期”仍是政策核心目标,灵活性体现在各地坚持“房住不炒”基础上,根据房地产市场的不同情况因城施策。

  过往3年,“稳”主要是防范房价地价大幅上升。当前全国房地产市场总体平稳,但部分地区市场下行压力较大,2020年的“稳”将主要是防止市场大幅下行,避免对经济增长和地方财政收进造成冲击。一是稳增长需要房地产平稳运行;我们测算,2018年房地产及上下游行业增加值占GDP23。1%,对GDP增长贡献率高达29。4%。二是稳财政需要房地产税收和土地出让收进稳定。2018年,地方本级财政收进中土地出让金和房地产相关税收分别为6。5、2。5万亿,总计占比高达52。6%。

  以因城施策为核心的长效治理调控机制进进全面落实阶段,中心和地方的互动关系更明晰。中心在长效治理调控机制下不再是调控主体,主要通过完善市场监测预警和考核评价机制,加强对地方政府的目标治理。地方将有更大的决策主动权和更丰富的工具箱,政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。

  在保持市场稳定的前提下,地方可从三个层次对政策进行适度调整。一是适当修正前期收得过紧、当下不合时宜的应急性调控措施。二是出台人才新政等支持新市民居住性需求的政策。三是针对本地居民自住需求,出台公积金贷款和商业个贷调整、税费减免等支持政策。

  ·    2020年全国商品房销售总量平稳回落、区域分化加大

  预计2020年全国商品房销售面积同比-4.3%;销售金额同比0.3%。三个因素决定销售面积减少。第一,在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下,房价上涨预期下降,市场瞧瞧情绪上升。第二,今年以来棚改货币化安置减少,2019年前11月棚改开工315万套,仅为2018年的51%。由于从棚改货币补偿到购房存在时滞,预计棚改退潮对销售的影响将在2020年集中显现。第三,随着房地产长效治理调控机制全面落实,投资需求退潮,销售回回居民自住需求中枢;我们测算,全国住房自住需求从2019年开始平稳回落,2020年同比减少4.9%。同时,仍有两个因素支撑销售面积不会大幅下滑。一是因城施策下,将有更多房价平稳、经济增长和财政压力较大的城市适度调整调控政策;二是为加速回笼资金,叠加市场降温预期,房企将继续加大力度推盘和促销。销售金额维持平稳,但增速回落,主要因为销售量小幅减少,叠加房企折扣促销、市场平稳回落下平均售价增速进一步趋稳。

  分城市瞧,区域分化加大。一二线城市较为平稳,销售面积和销售金额均维持正增长;三四线城市销售面积和金额小幅负增长。

  一线城市销售面积占比3.4%、同增9.5%;销售金额占比12.9%、同增20.7%。销售面积小幅增长,主要受益于前期基数低、限价等部分过度严厉的政策调整、市场企稳下刚需进场支撑改善需求住房置换、限竞房持续进市等。销售金额增长,但增速放缓,主要因为保障房限竞房拉低成交均价、部分房企折扣促销。

  二线城市销售面积占比33.2%、同增1.1%;销售金额占比41.3%、同增2.3%。销售面积小幅增长,主要受益于持续吸引人口流进、户籍制度改革和人才新政帮助新市民置业、部分城市政策调整、低库存下房企加大力度补库存并折扣促销的效果较好等;但受市场预期平稳、前期获利二手房进市、新房二手房价格倒挂减少影响,升幅有限。销售金额增长,但增速回落,主要在于弱二线市场降温,叠加房企折扣促销下销售均价增速回落。

  三四线城市销售面积占比63.4%、同减7.5%;销售金额占比48.8%、同减5.7%。销售面积下降,主要在于2019创历史新高、棚改货币化安置大幅减少影响显现、需求短期内集中释放后疲软、市场降温向低能级城市持续传导;但受益于房企折扣促销、更多城市调整调控,销售不会断崖式下跌。销售金额下降,主要由于销售面积回落、热销城市进一步减少以及房企折扣促销下销售均价增速下降。

  风险提示:政策推动不及预期、房地产市场超预期回落。

  目录

  1     2020年政策展瞧:“三稳”基调下的因城施策修正调控

  1.1   长效治理调控机制稳定市场,住房制度改革稳步推进

  1。2   新形势下维护“三稳”,全面落实因城施策

  1。2。1       市场降温、经济增长和地方财政压力下的“三稳”

  1.2.2       中心加强考核,地方因城施策权限加大

  2     2020年销售展瞧:总量平稳回落,区域分化加大

  2.1   总量稳中有降:销量筑顶回落,销售金额保持平稳

  2。2   区域分化加大:一二线小幅增长,三四线小幅回落

  正文

  1 2020年政策展瞧:“三稳”基调下的因城施策修正调控

  1。1  长效治理调控机制稳定市场,住房制度改革稳步推进

  2019年中心经济工作会议再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效治理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”。当前中心新的房地产政策思路愈加清楚。

  第一,以长效治理调控机制来稳定房地产市场、避免大起大落,为住房制度改革创造稳定的行业环境。

  第二,推进住房制度改革,让住房制度从承担的部分宏瞧调控职能中逐步解放出来,回回解决居民住房问题,从根本上解决当前我国房地产的问题和面临的困境。

  1。2 新形势下维护“三稳”,全面落实因城施策

  2020年是长效治理调控机制全面落实的一年。“稳地价、稳房价、稳预期”仍是政策核心目标,灵活性体现在各地坚持“房住不炒”基础上,根据房地产市场的不同情况,地方因城施策。

  一是在坚持“房住不炒”基础上,继续坚持稳地价、稳房价、稳预期的目标。过往3年的“稳”主要是防范房价地价大幅上升。当前市场平稳,但部分地区下行压力较大,2020年的“稳”将主要是防止市场大幅下行,避免对经济增长和地方财政收进造成冲击。

  二是全面落实以因城施策为核心的长效治理调控机制,进一步理清中心和地方的互动关系。中心不再是调控主体,主要通过完善市场监测预警和考核评价机制,加强对地方政府的目标治理。地方将有更大的决策主动权和更丰富的工具箱,政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。

  1。2。1 市场降温、经济增长和地方财政压力下的“三稳”

  过往的“稳”主要是平抑房价上涨预期,防止房价地价快速上升,但2020的“稳”主要是防止房地产市场大幅回落对经济增长和地方财政造成冲击。主要在于:

  第一,当前房地产市场已实现“三稳”目标,部分城市市场下行压力加大。土地市场热度明显回落,1-11月百城土地成交面积5.4亿平,同比下降5.4%;土地流拍率在10月一度攀升至25.1%,为2014年以来历史最高点。房价涨幅趋于平稳,1-11月全国商品房成交均价同比上涨7.1%,增速较往年同期回落3.5个百分点;多地二手房价出现下降,70城中二手房价下跌城市数量已增至17个,为2016年930以来峰值。居民普遍预期稳定,央行2019年第三季度城镇储户问卷调查报告显示,对下一季房价,50.3%的居民预期“基本不变”,9.8%预期“下降”,10.6%“瞧不准”,仅29.3%预期“上涨”。

  第二,2020年经济增长具有压力,仍需房地产发挥稳增长功能。我们测算,要实现2020年“两个翻一番”目标,即使2019年四季度GDP增速维持6%,2020年GDP增速也不能低于6.1%。当前贸易摩擦存在不确定因素、国内供给侧改革进进攻坚期。一方面要靠改革的办法来释放增长潜力,另一方面也需要保持房地产等支柱性产业平稳健康发展。我们测算,2018年房地产及上下游行业增加值占GDP23.1%,对GDP增长贡献率高达29.4%;2018年6.6%的GDP增长中有1.9个百分点由房地产产业链贡献,而房地产开发投资和居民住房消费分别对GDP增长贡献0.4和0.6个百分点。

  第三,2020年地方财政压力较大,短期内仍需房地产贡献财政收进。减税降费、加大基建投资、土地市场降温及经济增速回落压力下,2020年地方财政压力较大。虽然通过提高赤字率、专项债可做资本金、增加国有资本经营收进和国有资源有偿使用收进等非税收进等方式,可缓解部分地方财政压力;但仍需要房地产贡献财政收进。2018年,地方本级一般公共预算收进9.8万亿、本级政府性基金收进7.1万亿、本级资本经营收进0.2万亿,总计17.1万亿;房地产5项专项税1.8万亿、房地产行业其他6项主要税收对地方财政贡献估计0.7万亿、土地出让金收进6.5万亿,总计9万亿;房地产贡献的相关税费和土地出让金占地方本级三本账(一般公共预算、政府性基金、资本经营)收进的比例高达52.6%。2019年前三季度,已有7个省市财政收进增速负增长;若房地产市场再继续降温、土地出让收进回落,地方财政压力将更大。

  1.2.2 中心加强考核,地方因城施策权限加大

  2020年,房地产长效治理机制从试点进进全面落实阶段,中心和地方互动关系进一步明确,地方因城施策权限更大。自2015年4月中心政治局会议首次提出“建立房地产健康发展的长效机制”以来,长效机制建设稳步推进。从“加快研究”、“建立完善”、“实施试点”、再到“全面落实”。中心不再是调控主体,主要通过完善市场监测预警和考核评价机制,加强对地方政府的目标治理;地方政府承担主体责任,拥有更大的决策主动权和更丰富的工具箱,政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。

  2019年下半年以来已有多个城市调整政策,预计2020年将有更多城市加进调整队列,预计可能出现三种情况。一是适当修正前期收得过紧、当下不合时宜的应急性调控措施。二是出台人才新政等支持新市民居住性需求的政策,如武汉、西安等相继降低落户门槛,南通、芜湖等给予住房补贴等。三是针对支持本地居民自住需求,出台公积金贷款和商业个贷调整、税费减免等支持政策。

  2  2020年销售展瞧:总量平稳回落,区域分化加大

  2.1 总量稳中有降,销量筑顶回落,销售金额保持平稳

  2019年下半年商品房销售面积增速企稳回升,主要原因在于供给端房企加大推盘力度并折扣促销。从统计局数据瞧,商品房销售金额增速与销售面积增速差从2019年5月以来持续收窄。从样本房企瞧,前十大房企单月销售均价同比增速从7月起已连续5个月为负,11月降至-6。7%,降价力度明显。此外,需求端城镇化和住房消费升级的红利平稳释放、部分城市政策调整也是重要的支撑因素。

  预计2020年全国商品销售面积回落,增速-4.3%,较2019年下降4.7个百分点;销售金额规模保持平稳,增速0.3%,较2019年下降7.1个百分点。

  销售量方面,三个因素决定销售面积减少。第一,在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下,房价上涨预期下降,市场瞧瞧情绪上升。第二,今年以来棚改货币化安置减少,2019年前11月棚改开工315万套,仅为2018年的51%。由于从棚改货币补偿到购房存在时滞,预计棚改退潮对销售的负面影响将在2020年集中显现。第三,随着房地产长效治理调控机制全面落实,投资需求退潮,销售回回居民自住需求中枢;根据我们此前在报告《未来中国房地产市场空间有多大》中测算,全国住房自住需求从2019年开始平稳回落,2020年同比减少4。9%。

  仍有两个因素支撑销售面积不会大幅下滑。一是因城施策下,将有更多房价平稳、经济增长和财政压力较大的城市适度调整调控政策;二是为加速回笼资金,叠加市场降温预期,房企将继续加大力度推盘和促销。

  2.2 区域分化加大:一二线小幅增长,三四线小幅回落

  分城市瞧,区域分化加大。

  销售面积方面,预计2020年一线、二线和三四线商品房销售面积占全国的比重分别为3.4%、33.2%和63.4%,同比增速为9.5%、1.9%和-7.5%。销售金额方面,预计2020年一线、二线和三四线商品房销售金额占全国的比重分别为12.9%、41.3%和45.8%,同比增速为12.6%、0.9%和-7.8%。

  一线城市明年销售面积增长主要原因有四。一是限价等部分过度严厉的调控继续调整,二是市场企稳下刚需进场购置二手房、支撑改善置换新房,三是从尽对值瞧当前销售面积仍位于2012年以来的低位、基数低,四是保障性住房和限竞房持续进市满足中低收进人群购房需求。销售金额维持增长但增速小幅回落,原因主要有二。一是保障性住房和限竞房拉低成交均价,二是部分房企折扣促销。

  二线城市销售面积由小幅减少转为小幅增加,主要原因有三。一是二线城市作为区域中心城市,受益省内低能级城市人口流进最大,户籍制度改革和人才新政帮助新市民置业;二是当前二线城市可售库存低,部分区域供不应求,房企加大力度补库存并折扣促销对销售的促进的效果明显;三是因城施策下,部分市场降温显著、经济增长和地方财政压力较大的城市或将适度调整政策。同时,房价预期回落下购房者心态平稳,叠加前期获利二手房进市、新房二手房价格倒挂减少,商品房销售面积增速升幅有限。销售金额维持增长但增速小幅回落,主要在于市场降温叠加房企折扣促销导致销售均价增速回落。

  三四线销售面积回落,一是2019年开始棚改货币化安置大幅减少的冲击滞后显现,二是市场降温向低能级城市持续传导,三是三四线城市需求在2017年以来集中释放后疲软,四是2019年大概率三四线销量创历史新高、基数高。同时,三四线城市销售不会断崖式下跌,供需两端均有支撑因素,供给端将继续受益于房企折扣促销、需求端则受益于更多城市调整政策。销售金额小幅减少,主要由于销售面积回落、热销城市进一步减少,以及折扣促销下销售均价增速下降。

  “房地产周期”系列研究:

  70、房地产税的最佳出台时机和预期影响——房产税系列之三,2019年11月20日;

  69、什么是房企资产负债率的合理水平?——行业对比和国际视角,2019年11月14日;

  68、中国房地产:问题、难题与建议—“激荡二十年”系列三,2019年10月24日;

  67、客瞧评价房地产的历史贡献—“激荡二十年”系列二,2019年10月23日;

  66、中国住房制度改革的历史功过—“激荡二十年”系列一,2019年10月22日;

  65、未来中国房地产市场空间有多大,2019年10月11日;

  64、如何识别房企风险?—透析房企财务指标背后的秘密,2019年09月25日;

  63、房产税的改革历程和实践效果——房产税系列之二,2019年09月17日;

  62、房地产税征收的国际经验,2019年09月05日;

  61、香港高房价困境是如何形成的?,2019年08月19日;

  60、发达国家如何监管住房租赁市场?,2019年08月13日;

  59、离别短期刺激,房地产融资向何处往,2019年07月31日;

  58、中国房地产市场:运行状况、政策周期与风险评估,2019年07月18日;

  57、全面回顾中国住房制度:成就、反思和改革,2019年07月12日;

  56、国际宜居大都市和漂亮乡村如何建成?英国经验,2019年06月28日;

  55、控制供地+货币超发=高房价——英国住房制度启示录,2019年06月27日;

  54、房地产投资拐点已现,2019年06月14日;

  53、中国房地产企业的三种未来,2019年06月12日;

  52、中国房企未来发展之路:新加坡REITs模式经验,2019年06月11日;

  51、中国房企未来发展之路:美国专业化金融化模式经验,2019年06月10日;

  50、香港龙头房企如何玩转房地产?,2019年06月04日;

  49、钱流进房地产了吗?,2019年05月06日;

  48、日本住房制度启示录,2019年04月09日;

  47、日本房地产市场大起大落的终极逻辑,2019年04月02日;

  46、发达经济体房地产税怎么收?,2019年03月18日;

  45、房地产税能否替代土地出让收进? ,2019年03月11日;

  44、美国60年房地产大牛市如何终结?,2019年03月08日;

  43、美国如何造就60年房地产大牛市?,2019年03月07日;

  42、当前房地产市场是否实现平稳健康发展?,2019年02月19日;

  41、传统周期延续,还是长效机制破局?——2019年房地产市场展瞧,2018年12月26日;

  40、高房价之困 ——香港住房制度反思,2018年11月07日;

  39、新加坡如何实现“居者有其屋”——新加坡住房制度启示录,2018年09月20日;

  38、中国人口大流动:3000个县全景呈现,2018年09月17日;

  37、全球房价大趋势,2018年08月23日;

  36、全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录,2018年08月20日;

  35、当前房地产融资渠道和形势,2018年08月13日;

  34、货币超发与资产价格:中国,2018年08月02日;

  33、货币超发与资产价格:国际经验,2018年08月01日;

  32、棚改货币化即将落幕:往库存任务完成,深刻改变三四线房地产,2018年07月20日;

  31、中国人口大迁移,2018年07月10日;

  30、房地产政策分析框架:工具、效果与反思,2018年06月19日;

  29、房地产调控的城市迁移与博弈,2018年06月13日;

  28、本轮房地产调控的回顾、反思和展瞧 (2014-2018),2018年06月11日;

  27、城市“抢人大战”:高质量发展、大都市圈战略和土地财政,2018年06月07日;

  26、粤港澳大湾区:引领新一轮开放创新,打造国际一流湾区和世界级城市群,2018年06月06日;

  25、住房租赁融资:渠道与风险,2018年04月08日;

  24、《房地产周期》导论,2017年09月19日;

  23、从春秋到战国:房地产进进强者恒强的王者时代,2017年07月19日;

  22、粤港澳大湾区:打造国际一流湾区和世界级城市群,2017年06月20日;

  21、新首都 新北京,2017年05月16日;

  20、从国内外新城建设经验教训展瞧雄安新区未来(国内篇),2017年04月23日;

  19、从国内外新城建设经验教训展瞧雄安新区未来(国际篇),2017年04月23日;

  18、雄安新区:大手笔打造新增长极和世界级城市群,2017年04月07日;

  17、三四线城市地产销量火爆:往库存和挤出效应,2017年03月13日;

  16、房地产调控二十年:回顾、反思与抉择,2017年03月08日;

转载:互联网

时时后一5码倍投技巧方案__Wg中彩网 彩票单双大小不输的方法技巧总结经验介绍__Wg中彩网 一分时时彩微信人工精准计划群__Wg福彩网 一分时时彩微信人工精准计划群__Wg福彩网 时时彩计划_重庆时时全天计划_时时彩全天计划__Wg彩经网